股票配资中心官网信阳新地块一律实行现房销售，全国推广倒计时开始

　　现房销售真的来了。

　　近日，河南省信阳市住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》（以下简称《批前公示》），其中最受关注的一条是，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。

　　事实上，据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，此次信阳发文明确在中心城区新出让地块一律实行现房销售，也是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。

　　信阳市住建局官网截图。

　　信阳：新增商品房一律实行现房销售

　　《批前公示》指出，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。

　　最重要的是，《批前公示》明确，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

　　“信阳市场仍处于调整阶段，库存去化压力较大，目前不少新房项目实质上已经处于现房销售状态。”陈文静指出。

　　根据信阳市统计局数据显示，2025年1-3月，全市商品房销售面积下降0.5%；销售额增长1.1%，商品房待售面积增长8.5%。

　　值得一提的是，信阳土拍市场也是“不温不火”，多数地块由地方国资底价获取。根据中指数据，2025年1-4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。陈文静进一步表示：“整体来看，信阳近年房地产市场表现偏弱、土地成交量低，现房销售政策的推出对于信阳短期市场运行的影响或相对较小。”

　　此外，“防风险”也是一大关键考量因素。上海易居房地产研究院副院长严跃进：“此次信阳政策的出发点非常清晰，就是做好三项工作，即化风险、去库存、控增量，其中最重要的就是化风险。从这个角度看，要精准理解‘化解风险’的含义。观察本轮现房模式的推进，有一个非常重要的历史背景，就是过去的烂尾楼事件和房企债务违约事件，尤其是2022年的‘停工断贷’，影响很大。河南当时此类事件比较多，信阳等城市也出现了较多案例。”

　　去年全国现房销售面积占比已超30%

　　2024年7月，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》发布，其中提出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，明确了房地产中长期改革方向。

　　去年年底，全国住房城乡建设工作会议在提出“推动构建房地产发展新模式”中强调“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。

　　在防风险、提品质的要求下，现房销售在全国铺开已经势在必行。

　　事实上，近年来，全国多地积极探索推行现房销售。海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。

　　根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，比如安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；荆门是湖北省内唯一试点现房销售的城市，今年4月该市首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。

　　另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

　　在各地加快推进现房销售的背景下，我国现房销售占比也正在快速提升。根据国家统计局披露的数据，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。

　　目前，从各地探索来看，多是在新出让土地的要求中增加现房销售的要求。比如，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块，在2022年北京集中供地中，几乎半数地块涉及竞报现房销售面积；2023年，深圳土拍中首次引入“竞现房面积”环节，2024年9月深圳挂牌出让一宗宅地，要求“全部现房销售”。

　　就河南来看，不仅仅是信阳，郑州、开封等城市也在加快推进现房销售。早在2023年2月，河南省住房和城乡建设工作会议明确，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2024年年初，河南首个现房销售试点项目也已落地北龙湖。

　　业内：需降开发贷利率、降地价配套支持

　　不过，在业内人士看来，推进现房销售模式，需要“顶层设计”。

　　在当前房企现金流普遍趋紧的情况下，全面实行现房销售确有难度。陈文静指出：“由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金状况。”

　　河南一位房企内部人士向记者表示：“河南郑州、信阳等地，很多新盘正在进行的‘所见即所得’的现房销售大多是被动的，剩余房源卖不完都撑到了交房。”

　　李宇嘉也认为，当前，全面启动现房销售的压力较大。“不管是开发商的财务平衡基础，还是地方政府的土地财政基础，都是建立在预售制度下的。预售制度下房地产周转较快，开发商通过预售快速回笼资金，利润比较高，可以支撑开发商去举借债务，也能支撑其去拿地。现售模式下，开工到销售的周期，从6个月至1年延长至2-3年。也就是说，2-3年后开发商才能通过销售回款来回收土地支出。房地产是资本密集型行业，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大但回收周期长的‘错配现象’，也会导致开发商拿地积极性明显下降。”

　　虽然存在难度，但李宇嘉认为，随着预售制度的弊端越来越显现出来，推进现房销售势在必行，不过，在此过程中需要“制度先行”。其表示：“推进现房销售，首先，也是最关键的，就是金融支持，如果把开发贷利率降到很低的水平，现房销售的资金压力就小了。其次就是地价要降低，住房回归到消费品，不能再维持那么高的地价。”

　　现房销售推进不能“一刀切”，对此，陈文静也建议：“要更好地发挥现房销售模式所带来的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场的角度来看，建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等股票配资中心官网，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。”

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